Суть проблемы
Ирина Бережная, главный бухгалтер частной компании (г. Сумы):
«Наша фирма купила нежилое здание в черте города. Через три года мы оформили проект землеотвода и передали его в горисполком для оформления участка в аренду. Однако горсовет потребовал подписать «Соглашение о возмещении убытков землевладельцу», пригрозив, в противном случае, обратиться в суд. Убытками они посчитали сумму арендной платы за землю за время, прошедшее с момента покупки здания. При этом составили акт о самовольном захвате земли. Но ведь не может приобретение недвижимости само по себе считаться незаконным захватом участка! Хотя самозахватом можно назвать все, что угодно.
Все свои обязательства после покупки недвижимости мы выполнили: подали в горисполком ходатайство, получили разрешение на разработку проекта отвода земли, отправили его на утверждение и запросили договор аренды (на все эти действия законодательство не устанавливает сроков).
Интересно, что пока чиновники решают вопрос землепользования, предыдущий собственник дома платит за аренду участка под зданием. Но по проекту отвода земли для нашего предприятия такая плата установлена выше, чем для него. Не понимаю, какие убытки в данном случае понес горсовет (как собственник земли) и какие наши действия привели к нарушению его прав?».
Оценка ситуации
Ярослав Олейник, юрист судебной практики адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и Партнеры»:
«Обвинения горисполкома безосновательны. Закон Украины «Об аренде земли» четко разъясняет, как можно получить права пользования участком коммунальной или государственной собственности. Они могут перейти к новому арендатору после смерти или лишения свободы предыдущего. Также это возможно после покупки здания, расположенного на арендованной земле. К данной ситуации применим последний вариант. При этом продавец теряет все права на такую территорию».
Александр Шишканов, партнер ЮК Jurimex:
«Законодательство не детализирует, как именно продавец лишается права на земельный участок. Нет отдельного разъяснения, достаточно ли договора купли-продажи, чтобы внести данные о смене арендатора в земельный кадастр, или же продавец должен подписать еще и соответствующее соглашение с новым собственником здания. Согласно Земельному кодексу, право собственности или пользования участком возникает и прекращается именно с момента регистрации сделки госорганами земельных ресурсов. Поскольку процедура отвода земли под домом может занимать годы, ее собственник должен платить налог до дня регистрации.
В данной ситуации можно утверждать о незаконности действий горсовета. Новый собственник здания выполнил все требования Земельного кодекса по оформлению пользования землей. Даже если предположить, что он не платил за нее, горсовету убытки не наносились. Ведь продавец здания продолжает платить аренду по действующему договору, хотя этот документ и потеряет силу с внесением соответствующих изменений в земельный кадастр.
Учитывая, что право пользования землей закреплено за собственником здания нормами Земельного кодекса, о самовольном захвате не может быть и речи. Кроме того, если продавец здания пользовался территорией по действующему договору аренды, то право пользования землей принадлежало ему же, а не горсовету. У последнего было только право контролировать порядок ее использования. Неправомерны и требования горсовета о подписании упомянутого «Соглашения…». Во-первых, это не предусмотрено законодательством. Во-вторых, новый собственник здания фактически не причинил собственнику земли убытков. Ведь к фирме законно перешло право пользования участком, и она предпринимала все действия для его оформления. Необходимо учесть, что горсовет не является предприятием, имеющим право на прибыль. А убытки, компенсацию которых орган власти пытается требовать от собственников недвижимости, по своей правовой природе являются потерянной выгодой.
Шансы у горсовета взыскать с предприятия «убытки» — нулевые, даже учитывая недостатки отечественной судебной системы».
Рекомендации
Александр Шишканов, партнер ЮК Jurimex:
«Чтобы восстановить нарушенные права нового собственника здания, ему необходимо перевести все взаимоотношения с горсоветом на официальный уровень. Как правило, разные «полузаконные» требования чиновники передают на словах. А чтобы обжаловать действия органа власти в суде, нужны письменные доказательства его нарушений. В данном случае официальная переписка подойдет лучше всего. Если горсовет не будет реагировать на официальные обращения, их необходимо повторять, оставляя у себя подтверждения направления (почтовые чеки и описи вложения, штампы на втором экземпляре).
Обжаловать решения, действия или бездействие органов власти в земельных спорах можно в административном суде в течение полугода с момента нарушения прав. При этом, если ответчиком выступает орган местного самоуправления (в частности, гор- и сельсоветы), то обращаться нужно в местный (городской, районный) суд как в административный. Если же ответчиком является местный орган исполнительной власти, например райгосадминистрация, то земельный спор должен рассматривать местный суд или окружной админсуд — по выбору истца.
Относительно обжалования действий органов власти по составлению подобных актов следует отметить следующее. Осуществлять контроль над использованием земель всех категорий может Госинспекция сельского хозяйства. До 20 апреля текущего года это могла делать также Госинспекция по контролю над использованием и охраной земель. Но в течение последних лет она неоднократно ликвидировалась и реорганизовалась. Поэтому, прежде всего, следует уточнить, кто именно составил акт, когда и имело ли такое лицо соответствующие на то полномочия.
Если по результатам составления акта предприниматель (землепользователь) проиграл суд, то постановление о привлечении к админответственности необходимо обжаловать в местном суде. Если же оно было получено с опозданием и десятидневный период упущен, к иску следует приложить ходатайство о возобновлении сроков и доказательства их пропуска (копии конверта со штампом отправки и пр.)».
[судебная практика]
Бюджет всему голова
Пока еще не сформировалась судебная практика относительно разрешения подобных споров именно с применением новых норм Налогового кодекса. Однако все чаще админсуды, уполномоченные рассматривать такие дела, прежде всего, руководствуются целями наполнения бюджета и поддерживают мнение налоговых органов.
В конце прошлого года Верховный Суд Украины рассмотрел спор между акционерным обществом «Консул» и Подольской налоговой инспекцией г. Киева. Высшая судебная инстанция установила, что обязанность платить за землю связана не с моментом оформления и регистрации договора ее аренды, а с началом фактического правомерного пользования участком. Естественно, вершители Закона при этом отменили решения судов низших инстанций. В них судьи частично признали неправомерность притязаний налоговых инспекторов к предприятию.
№ 36(206) от 12.09.2011
Підписуйтесь!